“Dulu orang tua saya bisa beli rumah dengan gaji biasa. Kenapa sekarang gaji sudah lumayan, tapi beli rumah terasa susah?”
Pertanyaan seperti ini semakin sering muncul ketika anak muda mulai merencanakan rumah pertama.
Bukan berarti generasi sekarang tidak pandai mengatur uang. Begitu juga bukan berarti orang tua dulu hidup tanpa masalah finansial. Ada perubahan besar dalam kondisi ekonomi, harga tanah, pola pekerjaan, gaya hidup, hingga cara orang membeli rumah.
Menariknya, data Bank Indonesia menunjukkan harga properti residensial memang masih mengalami kenaikan dari tahun ke tahun, meskipun pertumbuhannya relatif terbatas. Pada kuartal IV 2025, Indeks Harga Properti Residensial tumbuh 0,83% secara tahunan. Pada kuartal II 2026, pertumbuhannya tercatat 0,69% secara tahunan.
Jadi, apakah benar generasi sekarang lebih sulit membeli rumah?
Jawabannya: dalam banyak kasus, iya—tetapi penyebabnya lebih kompleks daripada sekadar harga rumah yang mahal.
1. Harga Tanah Tidak Mengikuti Kenaikan Gaji
Salah satu alasan paling besar adalah harga tanah.
Orang tua kita mungkin membeli rumah ketika kawasan yang sekarang ramai masih berupa pinggiran kota. Setelah puluhan tahun, kawasan tersebut berkembang menjadi pusat permukiman, perdagangan, pendidikan, dan transportasi.
Akibatnya, harga tanah ikut berubah.
Masalahnya, penghasilan tidak selalu meningkat dengan kecepatan yang sama.
Bayangkan seseorang membeli tanah ketika harganya masih relatif murah. Beberapa puluh tahun kemudian, tanah tersebut bisa memiliki nilai berkali-kali lipat.
Generasi setelahnya harus membeli tanah dengan harga yang sudah mencerminkan perkembangan kawasan tersebut.
Inilah salah satu alasan mengapa perbandingan:
“Dulu orang tua beli rumah cuma sekian juta.”
tidak bisa langsung dibandingkan dengan harga rumah sekarang.
Yang perlu dibandingkan sebenarnya adalah harga rumah dibandingkan dengan penghasilan pada zamannya.
2. Rumah Sekarang Bukan Sekadar Bangunan, tetapi Juga Membeli Lokasi
Dulu, rumah di pinggir kota mungkin dianggap jauh.
Sekarang kawasan tersebut bisa menjadi lokasi yang strategis.
Ketika sebuah wilayah memiliki akses jalan yang lebih baik, fasilitas pendidikan, rumah sakit, pusat perdagangan, tempat kerja, dan fasilitas umum lainnya, harga tanah biasanya ikut mendapatkan pengaruh.
Itulah sebabnya dua rumah dengan ukuran bangunan yang sama bisa memiliki harga yang sangat berbeda.
Misalnya:
Rumah tipe 36 di lokasi A
dan
Rumah tipe 36 di lokasi B
keduanya sama-sama memiliki luas bangunan 36 m².
Namun harga tanah, akses, lingkungan, dan fasilitas di sekitarnya bisa membuat harga keduanya berbeda jauh.
Jadi ketika mencari rumah murah, jangan hanya melihat luas bangunannya. Perhatikan juga lokasi dan perkembangan kawasan dalam beberapa tahun ke depan.
3. Generasi Sekarang Menghadapi Biaya Hidup yang Lebih Kompleks
Ada satu hal yang sering tidak dibicarakan ketika membandingkan kondisi finansial generasi sekarang dan generasi orang tua.
Kebutuhan hidup juga berubah.
Dulu, pengeluaran rumah tangga mungkin lebih sederhana. Sekarang seseorang bisa memiliki berbagai biaya rutin seperti:
- Internet rumah
- Paket data
- Transportasi
- Kendaraan
- Asuransi
- Pendidikan
- Langganan aplikasi
- Cicilan elektronik
- Paylater
- Kartu kredit
- Biaya hiburan dan rekreasi
Tidak semuanya merupakan kebutuhan buruk.
Masalahnya adalah ketika banyak pengeluaran kecil tersebut secara akumulatif mengurangi kemampuan seseorang untuk menabung uang muka rumah.
Karena itu, persoalannya bukan hanya:
“Berapa harga rumah?”
tetapi juga:
“Berapa uang yang benar-benar bisa disisihkan setiap bulan untuk membeli rumah?”
4. Dulu Orang Bisa Membeli Rumah Secara Bertahap dengan Cara yang Berbeda
Ada keluarga yang mendapatkan tanah dari orang tua, membangun rumah sedikit demi sedikit, atau membeli rumah di kawasan yang saat itu masih berkembang.
Rumah kemudian direnovasi setelah kondisi ekonomi membaik.
Sementara itu, generasi sekarang lebih sering mencari rumah yang sudah siap dihuni.
Ada kamar tidur, kamar mandi, dapur, carport, listrik, air, dan berbagai fasilitas lainnya.
Tentu saja rumah siap huni memberikan kenyamanan.
Namun konsekuensinya, pembeli harus menyediakan dana yang lebih besar sejak awal.
Karena itu, konsep “membangun rumah sedikit demi sedikit” dan “membeli rumah siap huni” sebenarnya merupakan dua strategi kepemilikan rumah yang berbeda.
5. Standar Rumah yang Diinginkan Juga Berubah
Ini fakta yang cukup menarik.
Kadang masalahnya bukan hanya harga rumah yang naik, tetapi standar rumah yang kita inginkan juga ikut naik.
Dulu rumah sederhana mungkin sudah dianggap cukup.
Sekarang calon pembeli mungkin menginginkan:
- Dua kamar tidur
- Dua kamar mandi
- Carport
- Dapur modern
- Ruang keluarga
- Taman
- Plafon tinggi
- Fasad modern
- Ruang kerja
- Interior estetik
Semakin banyak kebutuhan yang dimasukkan ke dalam rumah, tentu semakin besar pula biaya yang dibutuhkan.
Padahal, rumah pertama sebenarnya tidak harus menjadi rumah impian terakhir.
Rumah pertama bisa menjadi langkah awal membangun aset.
6. Gaji Naik, tetapi Kemampuan Membeli Rumah Belum Tentu Ikut Naik
Ini bagian yang sering luput.
Kenaikan gaji secara nominal belum tentu membuat kemampuan membeli rumah meningkat secara signifikan.
Misalnya seseorang mengalami kenaikan penghasilan.
Namun pada saat yang sama:
- biaya transportasi meningkat,
- biaya makan meningkat,
- biaya pendidikan meningkat,
- harga kebutuhan rumah tangga meningkat,
- dan harga properti di lokasi yang diinginkan juga meningkat.
Akibatnya, kenaikan gaji tidak otomatis membuat rumah menjadi lebih terjangkau.
Bank Indonesia sendiri mencatat bahwa pembelian rumah di pasar primer masih sangat bergantung pada KPR. Pada kuartal IV 2025, sekitar 70,88% pembelian rumah primer dalam survei dilakukan melalui skema KPR.
Artinya, bagi banyak keluarga, persoalan membeli rumah bukan sekadar mengumpulkan uang tunai.
Tetapi juga bagaimana membuat cicilan rumah masuk akal terhadap penghasilan bulanan.
7. KPR Sebenarnya Membuat Rumah Lebih Terjangkau, tetapi Harus Digunakan dengan Bijak
Tanpa KPR, seseorang harus menyiapkan ratusan juta rupiah secara tunai untuk membeli rumah.
Dengan KPR, biaya tersebut dapat dicicil selama bertahun-tahun.
Itulah sebabnya KPR menjadi sumber pembiayaan utama bagi pembeli rumah.
Namun KPR bukan berarti rumah menjadi “murah”.
KPR hanya mengubah cara pembayaran dari:
bayar besar di awal
menjadi:
bayar secara bertahap setiap bulan.
Karena itu, yang perlu dihitung bukan hanya harga rumah.
Perhatikan juga:
- DP
- Plafon kredit
- Suku bunga
- Tenor
- Cicilan bulanan
- Biaya akad
- Asuransi
- Biaya administrasi
- Kemampuan finansial setelah menikah atau memiliki anak
Rumah yang harganya terlihat murah belum tentu cocok jika cicilannya membuat keuangan keluarga terlalu ketat.
Baca juga : Istilah Penting Akad Kpr, Tahapan, dan Hal yang Harus Dipahami
8. Rumah Subsidi Muncul sebagai Salah Satu Solusi
Bagi masyarakat berpenghasilan rendah, membeli rumah komersial memang bisa terasa berat.
Karena itu, pemerintah memiliki program rumah subsidi untuk membantu masyarakat memenuhi kebutuhan hunian.
Rumah subsidi memiliki ketentuan tertentu mengenai harga, luas, penghasilan penerima, dan persyaratan lainnya.
Untuk calon pembeli yang memenuhi kriteria, skema ini dapat menjadi salah satu pilihan untuk memiliki rumah pertama dengan pembiayaan yang lebih terjangkau.
Namun tetap perlu diperhatikan bahwa rumah subsidi bukan berarti tanpa biaya sama sekali.
Calon pembeli tetap perlu mempersiapkan berbagai kebutuhan seperti uang muka sesuai ketentuan, biaya administrasi tertentu, serta memastikan kemampuan membayar cicilan.
9. Ada Fakta yang Jarang Dibahas: Orang Tua Kita Juga Tidak Selalu Membeli Rumah di Lokasi yang Sekarang Mahal
Ini mungkin bagian paling menarik.
Ketika orang tua membeli rumah puluhan tahun lalu, mereka mungkin tidak sedang membeli “lokasi premium”.
Mereka hanya membeli rumah di tempat yang sesuai kemampuan pada saat itu.
Kemudian kota berkembang.
Jalan dibangun.
Sekolah muncul.
Rumah sakit berkembang.
Pusat perdagangan tumbuh.
Permukiman semakin ramai.
Akhirnya, rumah yang dahulu dianggap berada di pinggiran justru menjadi lokasi yang bernilai.
Pelajarannya bukan:
“Kita harus membeli rumah semurah mungkin.”
Tetapi:
“Carilah lokasi yang sesuai kemampuan sekarang dan memiliki potensi menjadi lebih nyaman dalam jangka panjang.”
10. Jadi, Apakah Generasi Sekarang Benar-Benar Lebih Sulit Membeli Rumah?
Kalau dilihat dari kondisi harga tanah, biaya hidup, dan kebutuhan finansial, memang ada tantangan yang lebih besar.
Tetapi bukan berarti memiliki rumah menjadi mustahil.
Strateginya saja yang perlu berbeda.
Jika dulu seseorang bisa membeli rumah dengan mengandalkan harga tanah yang murah, generasi sekarang perlu lebih cermat dalam memilih:
lokasi + harga + skema pembiayaan + kemampuan cicilan.
Jangan memaksakan rumah yang terlalu mahal hanya karena ingin tinggal di lokasi yang sedang populer.
Sebaliknya, jangan juga membeli rumah hanya karena murah tanpa mempertimbangkan akses dan kualitas lingkungan.
Lalu, Apa yang Sebaiknya Dilakukan Jika Ingin Punya Rumah?
Daripada terus membandingkan kondisi sekarang dengan zaman orang tua, lebih baik mulai menghitung kondisi finansial sendiri.
Coba lakukan beberapa langkah berikut.
1. Hitung kemampuan cicilan
Sebagai patokan konservatif, usahakan total cicilan tidak mengambil porsi terlalu besar dari penghasilan bulanan.
2. Tentukan harga rumah maksimal
Jangan mulai dari:
“Saya ingin rumah seharga berapa?”
Mulailah dari:
“Saya mampu mencicil berapa setiap bulan?”
Kemudian cari rumah yang sesuai.
3. Jangan menunggu rumah sempurna
Rumah pertama tidak harus menjadi rumah terakhir.
Yang penting aman, legalitas jelas, sesuai kemampuan, dan bisa memenuhi kebutuhan keluarga.
4. Pertimbangkan kawasan yang sedang berkembang
Lokasi yang belum terlalu mahal tetapi memiliki akses dan fasilitas yang terus berkembang bisa menjadi alternatif.
5. Mulai menabung untuk rumah sedini mungkin
Bahkan jika belum mampu membeli sekarang, memiliki dana khusus rumah akan membuat target tersebut lebih realistis.
Bagaimana dengan Harga Rumah di Banjarbaru?
Bagi masyarakat Banjarbaru dan sekitarnya, prinsip yang sama juga berlaku.
Jangan hanya membandingkan harga rumah di pusat kota dengan harga rumah di kawasan yang sedang berkembang.
Pertimbangkan juga:
- Jarak ke tempat kerja
- Akses jalan
- Sekolah
- Rumah sakit
- Pusat belanja
- Transportasi
- Lingkungan sekitar
- Potensi perkembangan kawasan
- Harga tanah di masa depan
Kadang rumah yang sedikit lebih jauh dari pusat kota justru memberikan kombinasi harga, luas, dan kenyamanan yang lebih masuk akal.
Ini juga menjadi alasan mengapa kawasan pinggiran kota bisa menarik bagi keluarga muda yang sedang mencari rumah pertama.
Kesimpulan: Bukan Generasinya yang Salah, Zamannya yang Berbeda
Jadi, apakah generasi sekarang lebih susah membeli rumah dibandingkan generasi orang tua?
Dalam banyak kondisi, memang iya.
Namun penyebabnya bukan hanya karena harga rumah semakin mahal.
Ada perubahan harga tanah, perkembangan kota, biaya hidup, pola pekerjaan, standar hunian, hingga cara masyarakat membiayai rumah.
Orang tua kita mungkin membeli rumah ketika sebuah kawasan masih murah. Generasi sekarang harus mencari peluang di tengah kota yang sudah jauh lebih berkembang.
Karena itu, daripada terus berpikir:
“Kenapa zaman dulu bisa beli rumah, sekarang susah?”
pertanyaan yang lebih berguna adalah:
“Dengan kondisi finansial saya sekarang, rumah seperti apa yang paling masuk akal untuk dibeli?”
Karena pada akhirnya, rumah pertama bukan tentang siapa yang paling cepat memiliki rumah.
Tetapi tentang memilih rumah yang bisa dimiliki tanpa membuat kehidupan setelahnya menjadi terlalu berat.
Dan mungkin, seperti yang terjadi pada generasi orang tua kita, rumah yang hari ini terlihat sederhana bisa menjadi aset yang jauh lebih bernilai ketika kawasan di sekitarnya terus berkembang.
